Главная  Архив  Обращение к читателям  Пишите нам  Персоналии   Законы  Консультации
[EN] [LV]

Как отстоять честное слово в суде

Бизнес.LV

  

Когда-то купец первой гильдии свел счеты с жизнью из-за того, что не сдержал честное купеческое слово. Сейчас другие времена. Репутация нынче стоит немного. На основании устного договора заключать сделки опасно. Несмотря на то, что в Гражданском законе такая форма договоренности является эквивалентом письменной, на деле, если что-то пойдет не по плану, защитить свои права будет непросто. Впрочем, нет ничего невозможного. Главное, как говорят юристы, выработать стратегию и освоить технику сбора косвенных доказательств.

СЛУЧАЙ ИЗ ЖИЗНИ

Агентство по продаже недвижимости MC Real специализируется на элитном жилье в Юрмале. В августе прошлого года компания решила издать презентационный буклет, собрав воедино дорогие эксклюзивные предложения по Юрмале.

"Среди объектов, подходящих для вышеуказанного мероприятия, оказался участок земли на улице Капу, 149, принадлежащий Наталье Сегале. Мы позвонили госпоже Сегале по рекомендации ее знакомого, чтобы обсудить условия нашего возможного сотрудничества.

Когда госпожа Сегале узнала о планируемой акции, она предложила нам разместить в буклете информацию о продаже ее квартиры, которая как раз соответствует необходимому уровню, и пригласила нас осмотреть квартиру и обсудить все нюансы предстоящего сотрудничества. При личной встрече Наталья Сегале предложила следующие условия: "Цена квартиры — миллион двести тысяч евро, из них миллион сто тысяч — мне, 50 тысяч — возможная скидка покупателю и 50 тысяч — вам, посредникам. Цена земли — три миллиона пятьсот тысяч евро, из которых три миллиона триста — мне, сто тысяч — скидка, сто тысяч — вам".

Торговать объектами такого уровня — особое искусство. Очень многое здесь строится на взаимном доверии и устной договоренности. Поэтому то, о чем мы договорились с Натальей, было даже больше, чем мы рассчитывали. Обычная практика для нас — 3% от стоимости, о чем мы честно сообщили Наталье, но ее интересовал скорее результат, чем то, каким образом и за какие средства мы его добьемся. "Действуйте! Будет результат — вознаграждение гарантирую, я человек порядочный", — заверила она.

Получив "добро" и "купеческое слово" мы договорились выбрать документы в ее рижском офисе на ул. Муйтас, 1. Уже на следующий день секретарь Натальи передала нам пакет с копиями, и мы начали работать.

Демонстрацию квартиры каждый раз приходилось согласовывать с хозяйкой. Как правило, мы возили клиентов осматривать апартаменты в Мариенбаде днем, пока Наталья была на работе. Она лишь предупреждала домработницу о том, что нас надо впустить. Прошло полгода. На нашем горизонте появились итальянские инвесторы, которые, заинтересовавшись землей, попросили нас через Наталью заказать дополнительные документы на участок в строительной инспекции.

Мы позвонили г-же Сегале, и она предупредила нас о том, что ситуация меняется. Наталья решила разделить участок на две части и, соответственно, поднять общую стоимость продажи. "Ну а в отношении квартиры что-то меняется?" — решили уточнить мы. "С квартирой все по-старому, — ответила нам Наталья. — Действуйте".

Сказано — сделано. В конце апреля нам позвонил новый клиент, некий Владимир, который, узнав условия продажи квартиры, захотел ее посмотреть. Мы действовали по старой схеме. Согласовали время визита с Натальей и отправились на показ. Владимир, увидев портреты Натальи, стал расспрашивать, как зовут хозяйку собственности. Мы сообщили имя и договорились созвониться с клиентом через неделю, чтобы узнать о его решении.

Ровно через неделю он рассказал, что связался с Натальей самостоятельно, поскольку она оказалась его старой знакомой: "Все в порядке, ребята, я ей сказал, что вы показали мне квартиру, и уже дал задаток". В принципе, к Владимиру у нас претензий нет, поскольку мы с ним ни о чем не договаривались. Это, конечно, не очень красиво по отношению к нам, но это — его право. Мы позвонили Наталье и сказали, что Владимир, который дал ей задаток, — наш клиент, квартиру мы показали ему на прошлой неделе, и Владимир этого не отрицает.

Наталья ответила: "Я человек честный и порядочный, так что не волнуйтесь, разберемся. Но сейчас я не могу с вами встретиться, потому как улетаю из Латвии. Вернусь обратно — мы все втроем встретимся и все решим. Дайте мне телефон Владимира, я сейчас ему перезвоню".

В назначенное время мы позвонили, чтобы узнать о времени встречи, но Наталья сразу взяла в разговоре с нами повышенный тон: "Какие встречи? Мне никаких посредников не надо, у меня 16 человек стоит в очереди на эту квартиру! Зачем вы мне вообще звоните, я с вами ни о чем не договаривалась, до свидания!" И кинула трубку. После чего мы послали ей краткое сообщение со следующим текстом: "Наталья, мы удивлены вашей реакцией и не заслуживаем ее. Мы считаем, что было бы целесообразно встретиться и найти какой-то компромисс".

Но на следующий день в ответ на наш звонок она сказала: "Ни с кем я встречаться не буду, оставьте меня в покое" — и снова бросила трубку. Дальнейшие переговоры не состоялись. Мы обратились к своему юристу с вопросом: как же быть? И он ответил, что судиться можно, но прямых доказательств у нас нет, придется опираться на косвенные, а тут шансов победить немного", — рассказал корреспонденту Александр Цыкунов, финансовый директор MC Real.

ДРУГАЯ СТОРОНА ВОПРОСА

Естественно, у этой истории есть и другая сторона. О которой нам рассказала Наталья Сегале. "С этими маклерами просто тихий ужас! Я недвижимостью занимаюсь давно и то и дело встречаюсь с тем, что мои объекты продаются не только моим специалистом, с которым я давно сотрудничаю, но и какими-то компаниями, о которых я вообще первый раз слышу. Открываешь журнал, а там объявление с какой-то взятой с потолка ценой.

Скорее всего, о моей квартире в Мариенбаде мальчики из MC Real тоже узнали из прессы, либо прочли объявление внизу в доме, которое я повесила прошлым летом. Они пришли ко мне и попросили разрешения опубликовать рекламу в своем буклете. Я тут же предупредила их, что никаких договоров с ними заключать не собираюсь. Меня их предложение не интересует, поскольку продажей всей моей недвижимости занимается один человек. Они же продолжали настаивать на своем. Тогда я сказала им о том, какую сумму хочу получить за квартиру и землю. И мне, честно говоря, было невдомек, что за действия они предпринимают для продажи моей недвижимости. За все это время они ни разу не отчитались передо мной. Да и зачем? Я их для этого не нанимала, — рассказывает Наталья Сегале. — Несколько раз они обращались ко мне с просьбой показать квартиру, я не возражала.

И тут мне звонит мой старый знакомый, которому я когда-то продавала квартиру в Меллужи, и спрашивает, продаю ли я апартаменты в Мариенбаде. Я подтвердила и спросила, видел ли он квартиру. Он ответил: "Да, мне показал человек, давай подписывать купчую". Через неделю, когда мы начали фиксировать цену, я предупредила клиента, что маклеры берут другую сумму, потому что им нужно заработать. Он сказал: "Я сам с ними разберусь". На следующий день мне звонит Александр и говорит, что Владимир, оказывается, их клиент. И у него с ними тоже нет договора.

Ситуация некрасивая, но я не вижу в ней своей вины. Я дала возможность людям заработать, а они не сумели, как дилетанты, ею воспользоваться. Я ведь не знаю, по какому объявлению ко мне пришел человек, кто именно его водил по квартире. Мой интерес — миллион. Мне неважно, кто продаст и за сколько, я просто хочу получить свои деньги. Сумеешь продать квартиру за два — молодец, и мне помог и сам заработал. А тут создается ситуация, когда и мне неприятно и сами ребята упустили хороший шанс. Я с самого начала говорила: "Вы мне не интересны", а люди навязались, сработали как попало, а потом обиделись, что у них ничего не вышло. Никакого "честного купеческого" слова тут и в помине не было".

ВИРТУАЛЬНАЯ ВСТРЕЧА

Комментирует руководитель компании MC Real Павел Моисеев: "Утверждение госпожи Сегале об отсутствии договоренности абсурдно. Представьте себе предпринимателя, выполняющего определенную работу и не представляющего себе, сколько он за эту работу получит, и получит ли вообще! Так как же тогда понимать слова госпожи Сегале о том, что она "дала людям возможность заработать"? Надо сказать, что такого в нашей практике еще не случалось, хотя на основе устной договоренности мы работали не раз. Продавая такие дорогие объекты, мы не скрываем имен и координат продавца и покупателя друг от друга. Сделки подобного уровня — достаточно интимный вопрос. Зачастую обеим сторонам приходится торговаться и договариваться о взаимных уступках. Один раз мы продавали объект за 2 миллиона 300 тысяч, покупатель вышел на продавца и заявил, что дает ему два миллиона, и ни копейки больше. Тот, будучи порядочным человеком, позвонил нам и рассказал о ситуации. Понимая, как много он скинул в цене, мы согласились уменьшить свой интерес с трех до одного процента. И все остались довольны.

А вот с Натальей мы бы никому не советовали иметь дело. Потому как человеком слова ее не назовешь. Если такому человеку дать шанс, он обязательно тебя "кинет". Мы постараемся проинформировать всех своих партнеров и клиентов, дабы они не попали в аналогичную ситуацию. А нужна ли такая сомнительная репутация для предпринимателя такого уровня — решать ей самой. Особенно на таком маленьком рынке, как Латвия".

ЮРИСТЫ РЕКОМЕНДУЮТ

Знакомая ситуация, не правда ли? Любой бизнесмен наверняка хоть раз слышал от партнера или клиента сакраментальную фразу: "Я тебе ничего не обещал". И потом долго проклинал себя за то, что не зафиксировал обещания на бумаге с подписями и печатями. Впрочем, в последние годы такого рода "непонятки" пошли на убыль. А как иначе? Рынок маленький, практически все друг друга знают. И тем не менее... Однако по латвийскому законодательству, как ни странно, устный договор имеет ту же силу, что и письменный с печатями. И отстоять свою правоту в суде — вполне можно, хотя и трудно.

С вопросом, как же действовать, оказавшись в такой ситуации, мы обратились в юридическое бюро Inlat Plus, где нас призвали к бдительности и посоветовали вести письменную переписку. Причем доказательством может служить не только официальная, но и самая обычная частная переписка посредством электронной почты.

"Прежде всего необходимо отметить, что латвийское законодательство не требует соблюдения определенной формы договора и не содержит требований по его структуре и содержанию, кроме определенных в законодательстве случаев. Ну, например, если речь идет о купле-продаже земли и право собственности должно быть оформлено в Земельной книге на основании письменного договора, — пояснил юрист Дмитрий Шустов. — Тем не менее указанные формы равны по отношению друг к другу лишь до тех пор, пока не возник конфликт. При необходимости доказывать наличие или отсутствие определенных условий письменная форма договора обладает явным преимуществом. Недаром же говорят, что написано пером — не вырубишь топором. Трактовать можно по-разному, но глобальных разночтений быть не может. Сказано, 10% комиссионных — значит, 10, а не 0,05%. Указано, в течение месяца — значит, тянуть 100 лет с оплатой никто не будет".

Если же никаких документов нет, стоит искать всех возможных свидетелей. Естественно, что каждая сторона на суд пригласит своих людей, которые будут упорно отстаивать диаметрально противоположные интересы. Но есть ведь и абсолютно нейтральные люди. Ну, скажем, несостоявшиеся клиенты, которых работники из фирмы MC Real приводили на объекты. Опять же есть домработница, которая впускала их в квартиру, охранник дома, который видел, как часто они появлялись на объекте.

По большому счету, если в ходе судебного заседания ответчик отрицает наличие договоренности, закон будет всегда отстаивать его позицию. Вот если он скажет: "Да, мы договаривались", тогда все — факт существования договоренности доказан. Дальнейшее говорит лишь о различной трактовке его содержания. В такой ситуации без бумаг разобраться сложно. Одна сторона будет настаивать на одних условиях, вторая может полностью их отрицать. И вот здесь самое время начать сбор косвенных доказательств.

ПИШИТЕ ПИСЬМА

И объявления, и копии документов в том случае, о котором мы говорили, являются шаткой доказательной базой в суде. Тем более что бремя доказательства лежит на заявителе, а человек, который обвел фирму вокруг пальца, может просто все отрицать. Однако чем больше бумаг собрано, тем больше вероятность победы над противником в суде. Необходимо показать всю свою работу, привести свидетелей и представить распечатки телефонных звонков, предъявить стандартный договор фирмы, заключенный в то время, чтобы указать, на каких условиях обычно трудится посредник. Если никаких особых возражений вторая сторона не заявит — придется отвечать по полной программе.

Еще один хороший способ прийти к общему знаменателю — это завести переписку. Изложив кратко свои претензии, послать их второй стороне и посмотреть, что именно она ответит. Если хотя бы в одном письме в ответ на свое заявление обманутая сторона получит ответ: "Да, но..." — это уже будет большим шагом вперед. Поймать на слове, особенно в неофициальной переписке, посредством Интернета человека намного проще, чем в зале суда. Да и если "устная любовь" все еще продолжается, неплохо было бы прихватить с собой диктофон. С одной стороны, запись не является доказательством. С другой — суд охотно примет ее в качестве косвенной улики. А в таком деле, как устная договоренность, именно на них и строится дело.

"В отношении устной формы договора доказательство его существования производится только в судебном порядке и на основании косвенных признаков", — говорит Дмитрий Шустов. — Например, большинство трудовых договоров заключаются и прекращаются устно. И только потом, задним числом, оформляются бумаги. Скажем, приходит человек наниматься на работу, и его предупреждают, что получать он будет около 500 латов в месяц. То есть как и все остальные менеджеры компании, а потом по истечении месяца он получает только 250. На вопрос почему, работодатель отвечает: "У тебя испытательный срок, дружок. Отработаешь три месяца, получишь полную ставку. Толку от тебя пока мало, ты только осваиваешься на новом рабочем месте". Хотя ранее о подобном варианте не было и речи.

Несмотря на то, что в логике работодателю не откажешь, подписывать договор, подготовленный спустя месяц, на вышеозначенных условиях не стоит. Здесь доказать в суде свою правоту будет относительно просто. Доказательством для суда будет факт получения заработной платы работником с аналогичной квалификацией и продолжительностью рабочего дня. Правда, если он получает свою зарплату официально, а не в конвертике.

СЛОВО КАК ОРУЖИЕ

Стоит внимательно следить за своими словами и при телефонных переговорах. Так, например, в конце прошлого года одна женщина узнала, что телефонная фирма Tele2 предлагает своим клиентам дополнительные услуги по льготной цене. К примеру, заключив договор с фирмой, можно ежемесячно разговаривать бесплатно в течение пяти часов. Клюнув на рекламу, она позвонила в Tele2, сообщила свой номер телефона, который обслуживала другая фирма, а также свой личный код. На следующий день женщина передумала, узнав, что ее родная компания предоставляет схожие льготные услуги своим клиентам. После этого она перезвонила в Tele2, сообщив о своем отказе. А в ответ получила заказное письмо, согласно которому должна была заплатить штраф в размере 7 латов, хотя она ни разу не воспользовалась услугой, которую планировала подключить, и письменного договора еще не заключила. Законно ли? Вполне. Но стоило поднять шум в прессе и воззвать к справедливости, как фирма отказалась использовать шанс заработать. Репутация дороже. А раз так, значит, работа с газетами и журналами тоже является инструментом давления. Вот и Tele2 после публикации в газете пошла навстречу и сделала перерасчет абонентской платы, обнулив должок.

Но излюбленное поле для нарушения обещаний — это торговля недвижимостью. Скажем, продается типовой дом в поселке. Перед заключением залогового договора в качестве образца купли-продажи на электронный адрес высылается один вариант, а при подписании продавец твердо стоит на другом. Вынув деньги, клиент потеряет и проценты, выплаченные банку, да и купить что-то адекватное по стоимости будет уже практически нереально. И снова надо завязывать переписку и обращаться в суд с косвенными доказательствами.

"Лучше, конечно, не доводить дело до суда. Всегда есть шанс договориться, — рассказал президент юридической фирмы Inlat Plus Виктор Копосов. — Один мой знакомый строил дом. В качестве задатка строители получили определенную сумму, на которую должны были осуществить целый ряд работ. Даже не закончив первый этап, они запросили дополнительные средства. Когда заказчик отказался, сославшись на устную договоренность, ему пригрозили заморозить объект и вывезти все материалы со стройки. Мол, нет письменного договора — нет и строительства. Я посоветовал нанять охрану и не пускать строителей вообще на участок, несмотря на то, что там оставался их инструмент. После этого они согласились и закончить этап по оговоренной цене, и вступить в договорные отношения, правда, им к этому времени уже подыскали замену".

Таким образом, "честное купеческое" слово лучше всего подтверждать документами. Если не получилось заключить договор, заведите папку с доказательствами. Записывайте разговоры на диктофон, копируйте факсы и собирайте переписку. Заказывайте распечатки разговоров и обзаведитесь двумя независимыми свидетелями. При заключении устного договора лучше перебдеть, чем недобдеть.